Magyar
Gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársakat feltétlen elővásárlási jog illeti meg a társasházban található másik lakás értékesítése esetén. A Polgári Törvénykönyv azonban csak osztatlan közös tulajdon esetén biztosít a tulajdonostársaknak elővásárlási jogot. A társasházakról szóló törvény rendelkezése szerint azonban az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási és előbérleti jog is létesíthető. Amennyiben tehát a lakótársak elővásárlási jogot kívánnak alapítani a házban található lakásokra, az alapító okiratban rendelkezhetnek erről. Az alapító okirat módosítására természetesen a társasház alapítását követően is van lehetőség valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával.
Ez azt jelenti, hogy amennyiben társasházi ingatlanunkat értékesíteni kívánjuk, elengedhetetlen, hogy az alapító okirat rendelkezéseit áttanulmányozzuk. Amennyiben az alapító okirat nem biztosít a tulajdonostársaknak elővásárlási jogot, akkor az ingatlan kívülálló harmadik személy részére akkor is értékesíthető, ha valamely tulajdonostársnak szándékában állna megvásárolni.
Elővásárlási jog esetén a kívülállótól érkező vételi ajánlatot (feltétellel megkötött adásvételi szerződést) a jogosultakkal igazolható módon, írásban közölni kell. A jogosultnak megfelelő határidő alatt nyilatkoznia kell arra nézve, hogy a megküldött ajánlat szerint élni kíván-e az elővásárlási jogával. Amennyiben igen, úgy az eladó vele köteles megkötni az eredeti ajánlatnak megfelelő szerződést. Nyilatkozat hiányában, vagy nemleges válasz esetén az eredeti vevővel szerződhet az eladó.
A törvényi kivételes esetben ad felmentést, így abban az esetben nem kell közölni a vételi ajánlatot az arra jogosultakkal, ha a jogosult tartózkodási helyére vagy más körülményre tekintettel ez rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. A jogszabály ugyanakkor nem mondja ki, hogy hány tulajdonostárs esetén mentesül az eladó a rendkívüli nehézségre hivatkozással azok beszerzése alól. Így akkor járunk el körültekintően, amennyiben minden egyes tulajdonostárstól rendelkezésünkre áll a lemondó nyilatkozat. Az elővásárlási jog megkerülésével kötött szerződés, ugyanis az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan lesz, így a szerződéskötéstől számított 30 napon belül érvényesítheti az elővásárlási jogosultságából fakadó igényét.
A helyben elérhető tulajdonostársakat felkereshetjük személyesen is, a többieket tértivevényes levélben értesíthetjük határidő tűzése mellett. A tulajdonjog bejegyzését végző földhivatal külső, harmadik személy nevére akkor vezeti át a tulajdonjogot, amennyiben vagy rendelkezésre állnak a lemondó nyilatkozatok, vagy a nem válaszoló tulajdonostársak részéről a tértivevény szelvénye, ami igazolja, hogy a vételi ajánlat részükre is meg lett küldve.
Amennyiben bármelyik elővásárlásra jogosult személy a külső vételi ajánlatot elfogadja, ezt a tulajdonos felé intézett nyilatkozattal teheti meg. Amennyiben több tulajdonostárs él az elővásárlási jogával, és egyikük sem vonja vissza nyilatkozatát, úgy a megtett elfogadó nyilatkozattal közös tulajdonként szerzik meg az eladó tulajdonrészét.
Ne feledkezzünk el arról, hogy az alapító okirat a külön tulajdonban álló ingatlanra írhatja elő az elővásárlási jogot. Így abban az esetben, ha pl. a gépjármű beállónkra használati jogunk van, de az egyébként osztatlan közös tulajdont képez, a tulajdonostársak elővásárlási jogosultságát az alapító okirat külön rendelkezése nélkül is figyelembe kell vennünk.
dr. Gombolai Éva
