Magyar
Mikor lehet a lakásunkból kiköltöztetni az albérlőt? Mi kerüljön bele a szerződésbe, hogy semmiképpen se kerüljünk hátrányba a kiadásnál? – mutatjuk a válaszokat.
Első és legfontosabb tudnivaló, hogy a lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes - írta a Napi.hu megkeresésére a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. Ebben a felek és a lakás pontos adatain túl minél részletesebben érdemes belefoglalni a megállapodás főbb pontjait, különös tekintettel a szerződés időtartamára, bérleti díjra, kaucióra, szerződésszegés eseteire és a szerződés megszüntetésére.
Sokat könnyíthetünk a helyzetünkön, ha előre megállapodunk abban például, hogy mely eseteket tekintjük súlyos szerződésszegésnek, tarthat-e a bérlő háziállatot, stb. Erre első sorban a bérbeadónak érdemes figyelni, hiszen - bár a felek egyenrangúak - mégis általában a tulajdonos fél adja meg az alapfeltételeket. Fontos tudnivaló, hogy azokban a kérdésekben, amiket nem rögzítünk, a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) és a Lakásbérleti törvény (1193. évi LXXVIII. törvény) lesz az irányadó.
Aki a teljes biztonságra és jogkövető magatartásra törekszik, megteheti, hogy a bérleti szerződést közjegyző előtt közokirati formába foglaltatja. Ez ugyan nem kötelező, de így könnyebben megelőzhető egy hosszú és sokszor bizonytalan kimenetelű peres eljárás, hiszen ebben az esetben egy esetleges jogvita esetén kérhető a szerződés végrehajtási záradékkal történő ellátása. Ennek hiányában jóval bonyolultabb a helyzet: amennyiben a bérlő önként nem költözik ki egy szerződésszegés után, akkor a lakás kiürítése csak bírósági eljárás útján kényszeríthető ki és csak ezt követheti a végrehajtás.
Mikor mondható fel a szerződés?
A forma mellett talán az egyik legfontosabb kérdés a szerződés időtartama, mely lehet határozott és határozatlan. Ez befolyásolja a felmondás jogát, ugyanis ha határozott időre kötünk szerződést, alapvetően az mindkét félre kötelező lesz, a határozott idő lejárta előtt tehát sem a bérlő, sem a bérbeadó nem szüntetheti meg majd a szerződést nyomós ok nélkül.
Ilyenkor csak szerződésszegés esetén van lehetőség felmondani (mint például a bérleti díj meg nem fizetése vagy éppen az ingatlan veszélyes állapota). Egyebekben a felek kaucióhoz szokták kötni a határozott idő alatti felmondást, sokba kerülhet tehát, ha nem vagyunk figyelemmel a szerződés tartamára.
A határozatlan idejű szerződéseket bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végéig mondhatja fel. Ha ezt a határidőt a szerződést felmondó fél elmulasztja, a jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére lehet és kell felmondottnak tekinteni.
A D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szerint érdemes odafigyelni, hiszen a gyakorlatban sok problémát okoznak a jogszerűtlen felmondások. A félreértések és az ebből eredő későbbi jogviták elkerülése érdekében az írásbeli forma javasolt a felmondás közlésekor is. Ha személyesen adjuk át a felmondást, célszerű aláíratni az átvételt a másik féllel, természetesen dátummal ellátva; ennek hiányában ajánlott, tértivevényes formában postázzuk.
Sajnos előfordulhatnak azonban olyan súlyos okok is, melyek fennállása esetén a felek még a felmondási idő leteltét sem akarják megvárni. Ilyen lehet, ha például a bérlő több alkalommal nem fizeti meg a bérleti díjat, rongálja az ingatlant vagy esetleg más célra hasznosítja, a bérbeadó engedélye nélkül albérletbe adja, stb. Ha valamely esetet kifejezetten ki akarjuk zárni, érdemes eleve a szerződés részévé tenni. Így később nem is lehet vitás, hogy milyen súlyú szerződésszegést tekintünk az azonnali hatályú felmondás alapjának.
Kötelező türelmi idő
Vannak olyan esetek is, amelyeket maga a Lakásbérleti törvény nevesít és türelmi idő tűzését teszi kötelezővé a bérbeadó számára. Például ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. Fontos tudnivaló viszont, hogy ilyenkor legalább 15 nap felmondási időt kell biztosítani. Ez a szabály akkor is, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás indokául.
A Polgári Törvénykönyv pedig külön nevesíti azt az esetet, amikor a bérlő vagy a vele együtt lakó személy bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja. Ilyenkor is kötelező azonban legalább 15 napos felmondási időt tűzni, kivéve, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.
A szerződés azonban természetesen mindkét fél részéről jogokat és kötelezettségeket is tartalmaz és a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szerint fontos szem előtt tartani, hogy minden jogvita elkerülhető a felek együttműködésével és kommunikációjával.
