Magyar
A KSH adatai alapján 2022. utolsó negyedévében 2 százalékkal csökkentek az ingatlanárak az előző negyedévhez képest. Ez jó hír lehet a lakásvásárlást tervezőknek: végre nem kell többet kifizetniük az új otthonukért csak azért, mert hosszabb ideig keresgélnek. De mit is jelent ez a két százalékos árcsökkenés? A Bankmonitor szakértői utánajártak a részleteknek.
A KSH adatai alapján 2022. negyedik negyedévében elérkezett a lakásárak csökkenése: a harmadik negyedévhez képest 2 százalékkal lettek olcsóbbak az ingatlanok.
A kép természetesen nem egységes, a különböző ingatlantípusok ára teljesen eltérő mértékben módosult. Lényeges szempont lehet az lakóingatlanok regionális elhelyezkedése, állapota, sőt a mérete is. A különbségeket jól mutatja, hogy az új építésű lakások esetében tavaly év végén stagnáltak az árak az előző negyedévhez képest, a használt ingatlanoknál azonban 2,3 százalékos árcsökkenést lehetett tapasztalni 2022. harmadik negyedévéhez képest.
Ez az árcsökkenés a megváltást egyelőre nem hozza el a vevők számára. Azok, akik 2021. év végén azt gondolták, hogy a lakások drágák, bizony áremelkedést tapasztalhattak. Éves összevetésben ugyanis még mindig drágulást láthatunk a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján. 2021. negyedik negyedévéhez képest ugyanis 16,5 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. (Az új lakások esetében teljes évre vetítve a tiszta árváltozás 13,1 százalékos, míg a használt lakások esetében 17,1 százalékos növekedést mutatott.)
JÓ TUDNI
Mindez azt jelenti, hogy egy 50 millió forint értékű használt lakás ára 48,85 millió forintra csökkent egy negyedév alatt.
Nem lettek jobb helyzetben sajnos azok, akik számára már a 2021-es árak is túl magasak voltak. Viszont a 2022-es év vége mindenképpen okot adhat a bizakodásra. A kérdés már csak az, hogy meddig maradhat az árak csökkenése? A Bankmonitor szakértőinek véleménye alapján hatalmas áresésre továbbra sem lehet számítani, ugyanakkor minimális 1-4 százalékos mérséklődés elképzelhető.
Természetesen a várakozás abban az esetben igaz, ha a támogatási rendszer nem alakul át jelentősen. A lakástámogatások csökkenése, kivezetése a lakásárak jelentősebb csökkenését eredményezheti. Ugyanakkor újabb támogatások bevezetése megtámaszthatja az ingatlanpiacot és akár meg is fordíthatja a trendet.
A jelenlegi lakásárak mellett sokan hitelből kénytelenek megfinanszírozni a vásárlást. Számukra az ingatlanárak mellett kardinális szempont a hitelkamatok alakulása is. Vajon hogyan érintették őket az elmúlt időszakban tapasztalt változások? Egy példán keresztül megvizsgáljuk a kérdést.:
Egy 50 millió forint értékű lakáshoz tavaly ősszel még 25 millió forint összegű lakáshitelre volt szükség. A három legolcsóbb ajánlat átlagos kamata 7,69 százalék volt, 20 éves futamidőt és tíz évig fix kamatozást választva a törlesztőrészlet 204 313 forint volt.
A vételár 2022. év végére 48,85 millió forintra csökkent, emiatt a szükséges hitelösszeg is 23,85 millió forintra mérséklődött. A kamatok azonban emelkedtek: a három legkedvezőbb ajánlat átlagos kamatszintje 8,53 százalékra nőtt. Összességében a két változás szinte teljesen kioltotta egymást, a hitel havi törlesztője minimálisan, 207 429 forintra emelkedett.
A példa alapján 2022. harmadik negyedévében egy 60 millió forint értékű új lakás megvásárlásához 30 millió forint lakáshitelre volt szükség. A top három banki lakáshitel ajánlat átlagkamata 8,06 százalék volt. Húsz éves futamidőt és tíz éves kamatperiódust választva a kölcsön havi törlesztőrészlete 252 053 forint volt.
Év végéig a lakásárak érdemben nem változtak, viszont a hitelkamatok megemelkedtek: a legkedvezőbb kölcsönök átlagos kamata 8,67 százalékra nőtt. A két évtizeden át fizetendő törlesztőrészlet emiatt 263 584 forintra növekedett.
FONTOS
A használt lakások esetében a hitelkamatok tavalyi drágulása kompenzálta az ingatlanok árcsökkenését, a törlesztő még minimálisan emelkedett is. Az új ingatlanok esetében viszont csak a hitelkamatok változtak, emiatt a vásárláshoz szükséges kölcsön törlesztőrészlete is megemelkedett mintegy 4,5 százalékkal.
Ha abból indulunk ki, hogy 2021. év végén keresett a család egy 50 millió forint értékű használt lakást, akkor az összevetés már nagyon más eredményt ad. A legolcsóbb, 25 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagos kamata ugyanis akkor 4,60 százlék volt. A két évtizeden át fizetendő havi törlesztőrészlet pedig csupán 159 515 forintot tett ki.
A használt lakások ára 2021 és 2022 év vége között – az utolsó negyedévben tapasztalt mérséklődés ellenére – 17,1 százalékkal emelkedett. Vagyis ugyanezen lakásért 58,55 millió forintot kellett kifizetni, ami azt eredményezte, hogy a vásárláshoz szükséges hitelösszeg 33,85 millió forintra nőtt. A hitelkamatok is érdemben módosultak, a 8,53 százalékos kamat mellett a magasabb kölcsönösszegre két évtizeden át már 291 792 forintot kellett kifizetni. Ez 82,9 százalékos emelkedést jelent.
Ha 60 millió forint értékű új ingatlant keresett a család 2021. év végén, akkor a helyzet sajnos nem sokkal jobb. A vásárláshoz szükséges 30 millió forint összegű kölcsönre két évtizeden keresztül – az igen kedvező, 4,93 százalékos kamatnak köszönhetően – csak 196 828 forintot kellett fizetni.
Az új lakások ára is érdemben, 13,1 százalékkal emelkedett 2021. és 2022. negyedik negyedéve között. Ez azt jelenti, hogy a lakás ára 67,86 millió forintra nőtt, a vásárláshoz szükséges hitelösszeg pedig 37,86 millió forintra emelkedett. Nem csak a hitelösszeg, a kamat is megváltozott, a legkedvezőbb ajánlatok átlagos kamata 8,67 százalékra módosult. 20 éves futamidő esetén a kölcsön havi törlesztőrészlete már 332 643 forint volt, ami 69 százalékos ugrást jelent.
FONTOS
Év per év alapon a helyzet tehát érdemben romlott a használt lakások és az új ingatlanok esetében is. Ez a vételárak emelkedésének és a hitelkamatok növekedésének egyaránt köszönhető.
A lakásárak alakulásával kapcsolatban tehát minimális 1-4 százalékos további esést várhatunk. Ugyanakkor jó hír, hogy a hitelkamatok érdemi emelkedése megállt. Az idei évben a legjobb ajánlatok kamata nem nőtt, sőt egyes bankoknál már mérsékelt kamatcsökkenést is láthattunk.
Ez a két hatás alapján azt kell mondjuk, hogy az elmúlt hónapok borús hangulatának lassan vége lehet. Ugyan még nem ideális a környezet, de már vannak biztató jelek.
