Magyar
Mind a fejlesztők, mind a vásárlók gyorsan reagáltak az elmúlt hónapban lezajlott változásokra a lakáspiacon. Bár a kereslet és a kínálat viszonya jelenleg elsősorban a fejlesztőknek kedvez, bizonyos szegmensekben már belátható időn belül korrekcióval számolnak a legfontosabb piaci szereplői. A Portfolio és az RICS által közösen, hatodik alkalommal megrendezett Valuation konferencia az idei évben kiemelt témaként foglalkozott a lakáspiacot érintő változásokkal.
Földi Tibor, a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója szerint a kamatok csökkentése révén visszaözönlő befektetők már 2013-ban elkezdték fellendíteni a lakáspiacot, 2015 végén azonban egy pszichológiai áttörés zajlott le. A kormányzati intézkedések azt segítik elő, hogy legyen kínálat a piacon, a keresleti oldalt pedig a reálbér-emelkedés és a kedvező finanszírozás megjelenése mellett a lakosság tisztuló jövőképe mozgatták meg. A fejlesztő szerint az egyes piaci szegmensekben a telekkínálattól és fejlesztési területek rendelkezésre állásától függ az árdinamika, a belvárosi területeken az erős befektetési kereslet tovább emeli az árakat, bizonyos külsőbb területeken (pl. a XIII. kerület külső része) azonban már belátható időn belül árkorrekcióra kerülhet sor.
Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója szerint fejlesztői szemmel nézve kedvezően alakul a kínálat és a kereslet viszonya. Elmondása szerint 2015 második felében érkezett meg a kedvező fordulat a lakáspiacra, az azóta mért emelkedés pedig meredekebb, mint remélték. A fejlesztő szerint ugyanakkor lehetséges, hogy a következő években lokális csúcsra érnek el az árak, amit korrekció követhet. Ez részben annak lehet a következménye, hogy az áfacsökkentés ideiglenes jellege (csak 2019-ig érvényes az alacsonyabb kulcs) gyors döntésre késztetheti mind a fejlesztőket, mind a vásárlókat.
A beszélgetés során eltérő vélemények hangzottak el a vidéki lakáspiacok erősségre vonatkozóan. Horváth Áron, az ELTINGA és a Lakás Riport elemzője szerint Magyarországot város-vidék viszonylatban továbbgyűrűződés és nem konvergencia jellemzi. A szakértő szerint tovább nyílt az olló az ország magasabb és alacsonyabb jövedelmű részei között. Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője is hasonlóan vélekedik: a vidéki lakáspiacon fáziskéséssel jelentkeznek a budapestihez hasonló folyamatok. Továbbra is az jellemzi az országot, hogy míg a nagyobb városokban dübörög az ingatlanpiac, a kisebb településeken nem is nagyon beszélhetünk arról. Vidéken egyébként a befektetők és a munkalehetőségek miatt nagyobb városokba költözők hajtják a keresletet - tette hozzá Rutai. Bár a legtöbb fejlesztő csak Budapesten aktív, Földi Tibor szerint a Balaton délkeleti része, Győr, Kecskemét, illetve Debrecen is érdekes lehet egy nagy volumenben fejlesztő cég számára.
Rutai Gábor szerint a válság alatt mintegy 500 ezer elmulasztott tranzakció gyülemlett fel, ami feszültséget okoz a keresleti oldalon. A fejlesztők ugyanakkor gyorsan reagáltak az áfacsökkentés bevezetésére és a CSOK kibővítése. Csoma András MRICS, az RICS elnökségi tagja és a beszélgetés moderátora szerint jelenleg olyan fejlesztői dömping kezd kialakulni, amit nem biztos, hogy a piac teljes egészében fel fog tudni szívni. Bár sokan már most egy újabb lufi kialakításától félnek, optimizmusra ad okot, hogy a 2000-es évek elején látott boommal összehasonlítva, most jobban alakul a lakások megfizethetősége - tette hozzá Horváth Áron.
Felmerült a kérdés, hogy nem kelnek-e el a jövedelmi viszonyokhoz képest túl drágán a frekventáltabb területeken elhelyezkedő új lakások. Válaszában Rutai Gábor arra hívta fel a figyelmet, hogy míg éves szinten bőven 100 ezer felett alakul a lakáspiaci tranzakciók száma, alig 10-15 ezer új lakás épülhet az elkövetkező években. Ezt a szűk állományt pedig elsősorban a legmagasabb jövedelmi rétegbe tartozók fogják felvásárolni.
Tokodi Gábor, az FHB Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy elsősorban a nagyobb lakásszámú (legalább 20-50, de inkább 50+) projektek azok, amik szóba kerülhetnek egy finanszírozó szemszögéből nézve. A szakértő szerint a CSOK kibővítése alaposan megmozgatta a piacot és elősegítheti, hogy csökkenjen a készpénzes vásárlók óriási aránya.
Sokakat foglalkoztat a kérdés: hogyan oszlik meg az áfacsökkentésből származó többlet a lakáspiaci szereplők között. Bár a legtöbben arra számítottak, hogy a többletet a fejlesztők nyelik le, a jelenlévő szakértők szerint a kivitelezési költségek emelkedése megeszi az áfacsökkentés által elért nyereség jelentős részét. Ugyanakkor abban is egyetértettek a jelenlévők, hogy a kereslet növekedése lehetőséget fog adni további áremelésre a fejlesztők részéről.
