Magyar
Az albérlet kiadásából származó jövedelem adóköteles, miért is lenne ez másképp? De hogyan kell kiszámítani az albérlet kiadásából származó jövedelem adóját 2020-ban? Milyen típúsú költség elszámolási módszereket alkalmazhat egy albérlet kiadásával foglalkozó magánszemély? Hogyan kell bevallani és befizetni az albérlet kiadásából származó bevételt és adót? Mi a különbség a tételes és a nem tételes költség elszámolás között albérlet adó számításakor 2020-ban?
Az ingatlan kiadásra sokan még mindig úgy úgy tekintenek, hogy az egy “tiszta jövedelem”, azaz mikor albérletbe kiadja valaki a saját tulajdonban lévő lakását pl. 120.000 Ft-ért havonta (miközben a bérlő fizeti a rezsit is), és így a tulajdonos keresett 120.000 Ft-ot. Zsebbe. És kész. Egyszerű matek.
Csak egy nagy baj van vele: nem helyes! Miért is? Egyszerű a válasz: mert az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem is adóköteles Magyarországon 2020-ban is.
Az albérlet (ingatlan bérbeadás) adózása 2018 január 1-től változott meg, mikor az un. EHO (egészségügyi hozzájárulás) fizetési kötelezettség már nem terheli azt, így "mindössze" a 15% mértékű személyi jövedelemadót (SZJA) kell 2018-tól megfizetni az albérlet bérbeadójának.
Az adó számításakor mindössze azt kell eldönteni, hogy milyen típusú költségelszámolást szeretne alkalmazni a bérbeadó. Létezik un. 'tételes költségelszámolás' és un. 'nem tételes költségelszámolás'
A NEM tételes költség elszámolás azt jelenti, hogy ha a bérbeadó ezt a - könnyebben adminisztrálható - lehetőséget választja, akkor a bevétel 10%-át számolhatja el igazoltan (és automatikusan, mindenféle igazolás és számlák bemutatása nélkül). Magyarul (példánkra visszatérve) 100.000 Ft-ot kap havonta a bérlőjétől, amiből 10%-ot, azaz 10.000 Ft-ot havonta költségként elszámolhat.
JÖVEDELEM = BEVÉTEL - KIADÁS
Így az adó alapja: 100.000 Ft - 10.000 Ft = 90.000 Ft lesz.
Így a következő havi szintű adót kell megfizetnie 2018. január 1-től (így idén, 2019-ben is):
Személyi jövedelemadó (15%) = 90.000 Ft x 0,15 = 13.500 Ft
Tételes költségelszámolás
Ez az előbb bemutatott “Nem tételes költségelszámolás”-hoz képest abban különbözik, hogy a bérbeadó nem a fix 10%-os költséggel csökkenti a bevételeit, hanem az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan ténylegesen (számlákkal és bizonylatokkal igazolható) felmerülő költségeket érvényesíti.
Minden költséget számlával kell igazolnia a bérbeadónak és az amortizáció (értékcsökkenés) is levonható az adóalapból. Sokszor ez az elszámolási mód már meghaladja egy átlagos bérbeadó számviteli képességeit, így szükség lehet egy könyvelő bevonására is (ami szintén költséggel jár, így érdemes számolni!)
Milyen költségek számolhatók el?
- számlával igazolt felújítási költség
- számlával igazolt javítási, karbantartási költség
- rezsiköltségek (ha a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a közüzemek maradnak Bérbeadó nevén és Bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat, közös költséget is megtéríti a Bérbeadó részére)
- értékcsökkenés (amortizáció)
A további matek innentől hasonló az előző számításhoz. Ha a 100.000 Ft/hó bérleti díjból és pl. 40.000 Ft/hó (számlával igazolt) tételes költségből indulunk ki, akkor:
Az adó alapja: 100.000 Ft - 40.000 Ft = 60.000 Ft
Így a következő havi szintű adót kell megfizetnie 2018. január 1-től:
Személyi jövedelemadó (15%) = 60.000 Ft x 0,15 = 9.000 Ft
Ha az albérlet egész évben így van kiadva, akkor abból éves szinten 60.000 x 12 hó = 720.000 Ft jövedelem származik.
Ugye nem is olyan nagyon bonyolult?
A magánszemély bérbeadó bizonylat kibocsátására is kötelezett de a bizonylatnak nem az áfatörvény számlára vonatkozó feltételeinek, hanem a számviteli törvény előírásainak kell megfelelnie. A bérbeadónak tehát számla helyett számviteli (pénzügyi) bizonylatot kell kiállítania.
Ne ijedjünk meg! Ez akár egy kézzel írott “cetli” is lehet, a lényeg, hogy legyen rajta a következő tételek mindegyike (korábbi példánk adatait használva):
Pénzügyi bizonylat (vagy egyéb elnevezés is használható)
Megnevezés: 1212 Budapest Kutya u. 3. III/3. sz. alatti lakás bérbeadása
Dátum: 2019. január hónap
Bérbeadó: Kis Éva
Címe: 1111 Budapest Példa u. 1. II/2
Adóazonosító jel: 12345678
Bérlő neve: Nagy Béla
Címe: 2222 Nagyhuta, Minta u. 2.
Adóazonosító jele: 87654321
Aláírás
(Kis Éva bérbeadó)
